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        新版廣西物業管理條例來了!這些問題將得到解決

        來源:來源:南國早報 作者:郭燕群發布時間:2020-07-27 10:54:40 閱讀次數:1760

          7月24日下午,重新修訂后的

          《廣西壯族自治區物業管理條例》

          (以下簡稱《條例》)

          經自治區第十三屆人大常委會第十七次會議表決通過

          將于2021年1月1日起實施

          《條例》條文多達109條,亮點多

          一起來看看

          01 業主大會

          10人以上聯名可申請成立業主大會

          現狀:目前,我區業主大會成立的比例不到30%。業主大會、業主委員會成立難有多種原因,如達不到聯名申請的法定數量;業主自己來完成申請、籌備召開業主大會的全過程,經常碰到物業和開發商不配合提供相關材料等。

          《條例》:

          修訂后的《條例》規定:在符合召開首次業主大會會議條件前提下,“已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名”修改為“十人以上的業主聯名”可以提出成立業主大會的申請。

          《條例》明確,業主獲取資料的途徑,能夠由有關主管部門提供的,不再要求業主收集、提供?!?/p>

          例如,物業共有部位、共用設施設備信息、規劃車位信息等資料,業主可向住建主管部門等有關主管部門申請查詢;籌備召開首次業主大會會議所需要的規劃總平面圖、業主及房屋、建筑物面積清冊等,直接由街道辦事處或者鄉鎮人民政府要求有關主管部門免費提供。

          《條例》明確規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府應在收到書面申請的60日內組建首次業主大會會議籌備組;在原條例規定籌備組成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議的基礎上,增加規定“特殊情況可以延長不超過60日”。

          在解決召集難、投票難問題上,增加了業主小組和業主代表的制度,明確由設區的市住建部門建立物業管理公共事務電子投票系統。

          《條例》明確了業主大會的成立條件為“自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立”;同時規定,業主大會可以委托居(村)民委員會代管業主大會印章。即使業主無法選舉出業主委員會,也不影響業主大會的成立。

          《條例》還明確,新建物業的首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。

          分期開發的小區允許成立業主大會

          現狀:目前,廣西部分大型小區已劃為一個物業管理區域,一期的水、電、管道與二期、三期共用,不能算“相對獨立小區”。但因小區分期開發建設,后期尚未建設完成,業主入住幾年,小區成立業主大會依然遙遙無期。

          《條例》:

          修訂后的《條例》對已分期開發的項目作出原則性規定,允許同一個物業管理區域在分期開發期間成立業主大會、選舉業主委員會,同時要求分期開發期間成立的業主大會、選舉的業主委員會,作出的決定不能損害后期開發物業業主的合法權益。

          02 業委會

          業委會成員交物業費情況需公示

          現狀:目前,針對部分業主委員會不作為、不敢為、亂作為,監管比較薄弱。

          《條例》:

          修訂后的《條例》規定了業主委員會委員應當符合的條件和不得擔任業主委員會委員的情形;規定了居(村)民委員會可以推薦業主人選參選業主委員會委員,同時鼓勵共產黨員以及法律、財務、工程等專業人員和符合條件的居(村)民委員會參選業主委員會委員。

          《條例》列舉業主委員會應該公開的信息,如公示委員支付物業費、停車費等相關費用及停車位使用情況;明確規定9項業主委員會委員和候補委員行為禁止,如挪用、侵占專項維修資金、公共收益,換屆時拒絕交還業主共有的檔案、資料和印章等。針對違法禁止性行為設定相應的處罰,包括給予警告,并處1萬元以上3萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得;業主委員會作出的決定要過半數簽字,并公示簽字同意委員名單。

          針對不依法履職的業主委員會、業主委員會委員,在調查核實后,《條例》還規定鄉鎮人民政府、街道辦事處可介入并組織業主委員會提前換屆、責令罷免業主委員會委員。鼓勵業主大會建立業主委員會委員任中審計和離任審計制度。

          03 物業管理

          舊物管拒不退出,每日罰款1萬元

          現狀:近年來,小區新舊物管在交接過程中引發的矛盾不斷,舊物管拒絕退出,新物管無法進駐,嚴重影響小區的正常生活秩序。

          《條例》:

          《條例》規定原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議、與業主大會或者業主委員會有其他糾紛等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

          在法律責任部分,《條例》規定,對合同終止拒不退出的,由住建部門責令限期改正;逾期未改正的,對物業服務人予以通報,對拒不移交規定事項的,處1萬元以上10萬元以下罰款;拒絕退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起按照每日1萬元的數額按日連續罰款,并可以依法申請人民法院強制執行。造成業主損失的,應當賠償損失。

          小區車位“只售不租”最高罰50萬元

          現狀:物業管理區域內規劃用于停車的車庫、車位,一些開發商“只售不租”,為此引發物業矛盾。

          《條例》:

          物業管理區域內規劃用于停車的車庫、車位應首先滿足業主的需要。不出售或者尚未出售的,應當出租給本物業管理區域的業主、物業使用人停放車輛,且不得以只售不租為由拒絕出租,租金按照自治區、設區的市有關規定執行。

          《條例》明確,建設單位未首先滿足業主的需要,將車庫、車位出售給本物業管理區域內業主外的單位或者個人的,責令限期改正,按每個違法出售車庫、車位處5萬元以上15萬元以下罰款。

          建設單位以只售不租為由拒絕向業主或者物業使用人出租尚未出售的車位、車庫的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處10萬元以上50萬元以下罰款。

          建設單位未首先滿足業主的需要,將尚未出售的車位、車庫出租給本物業管理區域業主以外的單位和個人的,責令限期改正,按每個違法出租車位、車庫處5000元以上1萬元以下罰款;拒不改正的,按每個違法出租車位、車庫處每月1000元罰款。

          電動自行車禁止上樓入戶充電

          現狀:電動車進樓入戶充電存在重大安全隱患,由此引發的爆炸事故時有發生。

          《條例》:

          建住宅小區應當規劃和配套建設電動汽車、電動自行車集中停放和集中充電設施。已投入使用的住宅小區,根據實際情況增建、改建電動汽車、電動自行車集中停放場所,完善集中充電等配套設施。

          禁止在建筑物內的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區域停放電動自行車,為電動自行車充電;

          禁止在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電;

          禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電。

          04 公共收益

          存入銀行專戶接受政府監管

          現狀:小區內隨處可見的商業廣告、露天停車位的收費等都是公共收益,但收益有多少、怎么花,許多業主卻不知情。

          《條例》:

          進一步完善利用共有部分從事經營活動以及經營收益的分配與使用。明確公共收益應當單獨列賬,存入銀行專戶,接受政府監管。

          對業主大會成立前扣除的經營管理成本比例確定為30%。要求50%以上的公共收益優先用于補充物業專項維修資金。同時,明確業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。

          修訂后的條例還專門針對侵害業主公共收益的行為設置了法律責任。規定挪用、侵占公共收益的,由物業所在地的縣級以上住建主管部門責令限期歸還,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額兩倍以下罰款。造成損失的,依法承擔賠償責任。挪用、侵占公共收益構成犯罪的,依法追究刑事責任。

          未將公共收益存入銀行專戶的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處5萬元以上10萬元以下的罰款。

          《條例》規定物業服務人應當公示并及時更新物業專項維修資金使用情況、物業管理區域公共收益收支情況、水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況等信息。不按規定公示的,由物業所在地的縣級以上住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上3萬元以下罰款。

          ▲資料圖

          05 物業費

          禁止以停水停電方式催交物業費

          現狀:一方面,業主投訴物業服務質量差亂收費;另一方面,物業服務人訴苦成本高調價難,物業服務質量差與物業服務收費低,形成惡性循環。

          《條例》:

          針對前期物業費調價難問題,《條例》明確規定了政府指導價應當每三年調整一次并向社會公布。同時規定,因政府指導價變動需要調整前期物業費標準的,應按照前期物業服務合同約定,根據自治區物業服務等級評定的有關規定先行核定物業服務等級后,按照核定的物業服務等級在政府指導價的范圍內調整。

          針對物業收費難,《條例》規定,業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿后仍不支付的,物業服務人、業主委員會可采用公告方式催費。同時明確,業主轉讓物業時,應當與物業服務人結清物業費;未結清的,買賣雙方應當對物業費的結算作出約定,并告知物業服務人;約定由買受方支付的,業主負有連帶責任。

          此外,《條例》規定了12項物業服務人的禁止行為。

          如禁止以部分業主拖欠物業費、不配合管理等為由減少服務內容、降低服務質量;

          禁止采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費,違反該規定的,由住建部門責令改正,處2萬元以上5萬元以下罰款;

          禁止物業服務人擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經營活動,或者利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳等。

          來源丨南國早報記者郭燕群