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        民法典重點法條:關于物業服務企業管理權的相關裁判規則

        來源:法信發布時間:2021-02-24 09:08:37 閱讀次數:382

          《民法典》第二百八十五條

          物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

          物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

          法條變遷說明《民法典》第285條是在《物權法》第82條基礎上修改形成。第一項修改是,增加“依照本法第三編有關物業服務合同的規定”這一內容。第二項修改是增加關于物業服務人答復義務的規定。這項修改明確了物業服務人答復業主詢問的義務,并提出“及時答復”的要求,充分保障了業主對物業服務情況的知情權,并為業主行使知情權受阻時尋求司法救濟提供法律依據。第三項修改是增加第二款,給物業服務企業設定執行政府依法實施的應急處置措施等特殊的法定管理義務,有利于物業服務企業承擔諸如新冠疫情防控措施的執行落實職責。

          類案裁判規則1.因第三人原因致損,物業服務企業未盡到專業管理人的謹慎注意義務的,應在其能夠預見和防范的范圍內承擔相應的補充責任——趙淑華與沈陽皇朝萬鑫酒店管理有限公司、沈陽中一萬鑫物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案案例要旨:消防安全事關人身、財產安全,屬于社會公共利益,確保建筑物消防安全是建設單位的法定義務。商品房買賣合同的購房人一般不具有檢測所購房屋是否符合消防安全規定的能力,難以適用一般商品買賣合同在標的物交付后買受人應當及時檢驗產品質量的規定。案涉責任人在不同時期的數個行為密切結合致使火災發生,侵權行為、致害原因前后接繼而非疊加,責任人對火災的發生均有重大過失,但沒有共同故意或者共同過失,應各自承擔相應的責任。建設單位并非主動積極的行為致受害人權益受損,不承擔主要責任。物業服務企業依法或依約在物業管理區域內負有安全防范義務,應協助做好安全事故、隱患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致損,物業服務企業未盡到專業管理人的謹慎注意義務的,應在其能夠預見和防范的范圍內承擔相應的補充責任。案號:(2018)最高法民再206號審理法院:最高人民法院來源:《最高人民法院公報》2019年第5期(總第271期)2.物業服務企業對小區共有部分負有保養、維修義務——陳書豪與南京武寧房地產開發有限公司、南京青和物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案案例要旨:物業服務企業對小區共有部分負有保養、維護義務,對于可能對業主財產造成損害的小區共用部分的安全隱患,應當及時消除,否則致業主財產損害后,物業服務企業應承擔違約責任,對業主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成,也不能免除物業服務企業的違約責任,因第三人侵權致小區共用部分對業主財產造成損害的,物業服務企業可以免責的情形是物業服務企業已履行了保養維護義務,而第三人侵權是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損后,雖經修復,但與原物相比,不僅在客觀價值上可能降低,而且在人們心理上價值降低,這就是價值貶損,按照違約責任理論,承擔違約責任的方式首先是恢復原狀,而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產開發企業作為商品房的出賣人,在出售房屋、轉移房屋所有權,并且商品房小區已經封園后,在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下,對于小區業主的義務已經履行完畢,不需要承擔責任。審理法院:江蘇省南京市中級人民法院來源:《最高人民法院公報》2013年第5期(總第199期)3.業主不得以物業服務企業未糾正管理區域內違章建筑為由拒絕支付物業管理費或減少支付物業管理費——毛某訴誠信物業公司相鄰關系糾紛案案例要旨:物業管理區域內違章建筑問題屬于行政主管部門執法管理范疇,物業公司對違章建筑無權自行處分時,不應認定為違反其與業主的合同主從義務或附隨義務,業主應當支付相應物業管理費。業主對于違章建筑可以通過提起相鄰權糾紛之訴的途徑進行救濟。來源:《人民法院報》2016年2月18日第7版4.小區公用供水設施因天氣原因發生破裂滲水導致住戶損失的,供水專業單位和物業服務企業怠于履行管理義務的,應承擔連帶賠償責任——儲玉蘭訴上海羅店物業管理有限公司等財產損害賠償糾紛案案例要旨:小區公用水管在寒潮期間凍裂、漏水致住戶遭受財產損失,水務公司、物業公司怠于履行管理義務,對住戶所受之損害,應承擔連帶賠償責任。水務公司對涉案水管的管理義務系現行法律法規明確規定,同時考慮到其專業能力,應承擔主要賠償責任;物業公司具有管理涉案水管的便利條件,根據物業服務合同具有維護服務,但因專業能力所限,應承擔次要責任。案號:(2017)滬02民終1361號審理法院:上海市第二中級人民法院來源:中國裁判文書網 發布日期:2017年4月27日司法觀點物業服務人管理權和業主監督權、知情權物業服務人包括物業服務企業或者其他物業管理人。關于物業服務人管理權的來源?!睹穹ǖ洹返?85條明確,物業服務人在特定前提下可以或者應當對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施進行管理。管理具有照管并約束的含義,是一種通過履行職能使他人與自己一起實現既定目標的活動。由此形成的問題是,物業服務人與業主之間原本是平等的民事主體,為什么在雙方訂立物業服務合同后會形成特定的管理關系。比如,物業管理人員禁止業主隨意停車。這與建筑物區分所有權的性質有關?!睹穹ǖ洹返?71條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?!庇纱丝梢?,本法對建筑物區分所有權采取理論上的三元論說,即建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持份權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。業主的成員權中包括有對建筑物的管理權。業主根據《民法典》第278條的規定共同決定選聘物業服務人,包含共同決定委托物業服務人代為行使建筑物管理權的意思表示。業主選定物業服務人后,業主委員會與物業服務人簽訂物業服務合同,應當根據《民法典》第937條規定,在其中明確物業服務人為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務的具體內容。綜上,物業服務人對建筑物及其附屬設施的管理權,來源于業主的成員權,接受業主的委托,需經由物業服務合同明確。關于物業服務人管理權的行使。管理建筑物及其附屬設施,總體上應當根據其固有功能進行,盡量使其充分發揮使用價值。具體需要從以下幾個角度來把握:一是管理范圍角度。原則上應當限于建筑區劃范圍內的業主共有部分,不包括專有部分。專有部分作為業主單獨所有財產,由各所有人自行管理。二是管理事項角度。一方面,是針對物業本身的管理,包括對建筑物及其附屬設施的維護、保養、修繕等,盡可能保持其正常使用功能,同時還包括利用共有部分從事經營利用活動;另一方面,是針對區域環境的管理,包括清潔、綠化、清理障礙物等,還包括維持基本秩序、進行安全防范等。三是管理對象角度。對建筑物的管理也可能涉及服務區域內人員行為的管理,比如,對建筑物不當毀損的行為、對建筑物不當使用的行為和其他對生活造成妨礙的行為等。對此,物業服務人應當及時采取合理措施制止,在必要的情況下,還可以向行政主管部門報告,請求協助處理。關于業主對物業服務人的監督權?!段飿I管理條例》第6條第7項規定,業主享有監督物業服務企業履行物業服務合同的權利;第15條第3項規定,業主委員會應當及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。本條進一步明確,物業服務人管理建筑物及其附屬設施,需要接受業主的監督。業主對物業服務人的監督權來源于業主對物業的所有權,同時也限于物業管理人管理建筑區劃內相關物業的行為,并不涉及物業管理人自身經營的其他方面。業主行使監督權的主要表現形式包括進行批評、提出意見建議等。業主享有知情權是開展有效監督的前提,同時也是行使監督權的一種重要途徑,包括查閱物業服務檔案,要求物業服務人對物業服務情況進行答復等。物業服務人侵犯業主監督權時,業主可以向行政機關投訴或向司法機關提起侵權或違約之訴,如向法院申請強制查閱、強制公開,也可以決定解聘物業服務人。關于物業服務人的答復義務。該項義務是物業服務人所負公開、報告義務的補充,對應的是業主提出詢問的權利。業主通過提出詢問的方式行使知情權,存在以下三方面的限制:一是知情權內容的限制。業主要求物業服務人披露的信息,限于直接關系全體業主共同利益并間接關系業主自身利益的事項,比如《民法典》第943條所列舉的內容,無權要求披露與業主合法權益無關的信息。二是知情權行使目的的限制。業主行使知情權應當基于保護自身合法權益的正當目的。如果業主提出詢問的目的是獲取物業服務人的商業秘密、打探其他業主的隱私等,物業服務人有權拒絕答復。三是知情權行使方式的限制。物業服務人答復業主的詢問應當及時全面準確,既可以是口頭形式,也可以是書面形式,在業主堅持要求以書面答復情況下,應當以書面形式答復為宜。但是,物業服務人的答復以及證明義務并非無限,應以符合約定和合理必要為限。比如,對于利用共有部分成本的詢問,書面答復收支情況和相關賬目即可,除非有特殊約定,沒有必要提供每項開支的原始憑證。綜上,物業服務人可以根據業主所提出詢問的具體內容和目的,選擇合理的方式及時進行答復。(摘自:江必新、夏道虎主編:《中華人民共和國民法典重點條文實務詳解》【上】,人民法院出版社2020年版,第69~71頁)轉自:法信